Nicht jede Nachfolge endet mit einem Verkauf. Wer die Immobilie in der Familie halten will, aber nicht mehr selbst führen kann oder möchte, hat drei Wege. Sie unterscheiden sich in Risiko, Ertrag und Einfluss deutlicher, als die Begriffe vermuten lassen.
Vertrauliches Erstgespräch →Der typische Fall: Der Eigentümer ist über sechzig, der Betrieb läuft, die Immobilie ist abbezahlt oder weitgehend entschuldet. Die Kinder wollen nicht übernehmen oder können es beruflich nicht. Verkaufen möchte die Familie trotzdem nicht, weil das Haus seit Generationen dazugehört und weil ein Verkauf endgültig ist.
Der zweite Fall: Ein Betrieb ist zu gross geworden für die Führung, die er hat, und zu klein für eine eigene Managementebene. Die Eigentümerfamilie merkt, dass sie im Tagesgeschäft aufgeht und die Entwicklung liegen bleibt.
In beiden Fällen geht es um dieselbe Frage: Wie trenne ich Eigentum von Führung, ohne die Kontrolle über das zu verlieren, was mir gehört?
Bei der Pacht überlässt der Eigentümer den Betrieb einem Pächter, der auf eigene Rechnung und eigenes Risiko wirtschaftet. Der Eigentümer bekommt eine vereinbarte Pacht, meist als Festbetrag oder als Kombination aus Fixum und Umsatzanteil.
Deshalb hängt bei der Pacht alles am Vertrag. Instandhaltungspflichten, Investitionsverpflichtungen, Qualitätsstandards, Berichtspflichten, Zutrittsrechte, Regelungen zur Rückgabe. Ein Pachtvertrag, der nur Laufzeit und Betrag regelt, ist ein Vertrag zulasten des Eigentümers.
Beim Managementvertrag bleibt der wirtschaftliche Betrieb beim Eigentümer. Ein externer Betreiber führt das Haus in dessen Namen und auf dessen Rechnung und erhält dafür eine Vergütung, üblicherweise aus einem Grundhonorar und einer erfolgsabhängigen Komponente.
Genau an dieser Stelle scheitern Managementverträge in kleineren Häusern am häufigsten. Nicht am Betreiber, sondern daran, dass auf Eigentümerseite niemand die Rolle des Auftraggebers ausfüllt.
Die dritte Variante ist die einfachste und zugleich die fordernste: Der Eigentümer stellt eine Hoteldirektion an und bleibt selbst Unternehmer. Kein Betreiber, kein Pächter, sondern eine Führungskraft mit Vertrag.
Der Ertrag bleibt vollständig im Haus, der Einfluss ist maximal. Der Preis dafür ist, dass die Eigentümerseite tatsächlich führen muss. Eine Direktion braucht Ziele, einen Rahmen und einen Ansprechpartner, der entscheiden kann. Wer eine Direktion einstellt und dann nicht erreichbar ist, hat in zwei Jahren eine Neubesetzung.
Für Familien, die grundsätzlich im Unternehmen bleiben wollen, aber nicht mehr im Betrieb stehen, ist das oft der ehrlichste Weg. Er verlangt einen Beirat oder eine ähnliche Instanz, die die Aufsicht wirklich ausübt.
Es gibt keine beste Variante. Es gibt die Variante, die zur Familie passt, zu ihrem Zeitbudget und zu ihrer Bereitschaft, Risiko zu tragen. Diese Frage gehört vor die Vertragsverhandlung, nicht mitten hinein.
In kleineren, familiengeführten Häusern ist die Pacht verbreiteter, weil sie weniger von der Eigentümerseite verlangt. Managementverträge findet man häufiger dort, wo eine Struktur besteht, die den Betreiber führen kann. Üblich ist aber kein Kriterium. Passend ist eines.
Das lässt sich nicht pauschal sagen, weil es vom tragfähigen Ergebnis des Betriebs abhängt, nicht vom Wert der Immobilie. Eine Pacht, die der Betrieb nicht verdient, hält kein Pächter durch. Ausgangspunkt ist deshalb immer eine belastbare Ertragsrechnung.
Ja, und es kommt häufig vor. Wichtig ist, dass die Verträge das zulassen, ohne dass ein Wechsel den Betrieb lahmlegt. Laufzeiten, Kündigungsfristen und Regelungen zur Übergabe entscheiden darüber, wie teuer ein Wechsel wird.
Über das Netzwerk und über eine saubere Unterlage. Wer sein Haus mit belastbaren Zahlen und einem klaren Bild seiner Erwartungen präsentiert, zieht andere Bewerber an als jemand, der eine Anzeige schaltet. Die Auswahl ist der wichtigste Teil des ganzen Vorhabens.
Das hängt vom gewählten Modell und vom Land ab und gehört zu den Fragen, die früh mit einem Fachanwalt geklärt werden. Unabhängig von der Rechtslage gilt: Wer die Belegschaft spät informiert, verliert sie.
Dreissig Minuten, in denen wir die drei Wege an Ihrer Ausgangslage durchgehen.
Gespräch buchen →